Khi thực hiện giao dịch mua bán đất, để tránh được các rủi ro, các bên chuyển nhượng phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.Trong bài viết dưới đây Tailieumoi.vn sẽ hướng dẫn các bạn chi tiết về điều kiện, quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định hiện hành.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

1. Chuyển quyền sử dụng đất là gì? 

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 .

2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất sẽ thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.

3. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

+ Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

- Đất trồng cây lâu năm:

+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;

+ Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

- Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận.

4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất được quy định theo Điều 188, Luật Đất đai 2013, như sau:

·      Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 và trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 của Luật này.

+ Đất không trong tình trạng tranh chấp.

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

·       Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

·       Việc chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

·       Tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận.

Do đó, khi muốn chuyển nhượng sử dụng đất thì chủ sở hữu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và vẫn trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, với trường hợp đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì phải hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước rồi mới được phép chuyển nhượng.

5. Cách thức chuyển nhượng sử dụng đất

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thế nào ?

Cách thức chuyển nhượng sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 như sau:

·       Hợp đồng chuyển nhượng, cho tặng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định bên dưới.

·       Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được chứng thực hoặc công chứng theo yêu cầu của các bên tham gia.

·       Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được chứng thực hoặc công chứng theo quy định của pháp luật về dân sự.

·       Việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Tóm lại, khi chuyển nhượng sử dụng đất thì các bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chứng thực.

6. Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dưới đây là các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định theo pháp luật hiện hành:

Bước 1: Thành lập hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất

Hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng  đến trực tiếp văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất và thực hiện công chứng hợp đồng. Những giấy tờ cần mang theo gồm:

·       Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

·       Sổ hộ khẩu của các bên.

·       Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (trường hợp người được chuyển nhượng đã kết hôn).

·       Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trường hợp người được chuyển nhượng chưa kết hôn).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai

Giấy tờ cần chuẩn bị để thực hiện việc sang tên sổ đỏ bao gồm:

·       02 Tờ khai lệ phí trước bạ (do bên được chuyển nhượng ký).

·       02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (do bên chuyển nhượng ký).

·       01 Hợp đồng công chứng đã lập (bản chính).

·       01 Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

·       01 Bản sao công chứng CMND/CCCD và Sổ hộ khẩu (cả hai bên).

·       Giấy tờ chứng minh quan hệ thân nhân của người chuyển nhượng và được chuyển nhượng với trường hợp cho tặng, thừa kế để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời hạn 10 ngày sau khi có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế tiến hành nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau đây:

·       Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên chuyển nhượng ký). Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về việc bên được chuyển nhượng thực hiện thủ tục hành chính thì có thể ký thay.

·       Hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận di sản.

·       Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

·       Bản sao công chứng CMND/CCCD + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng

·       Giấy đã đóng tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

·       Thời hạn sang tên sổ đỏ: Thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 4: Nộp lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

Bạn thực hiện nộp lệ phí theo quy định của pháp luật và sau đó nhận sổ đỏ.