Hiện nay, hình thức sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ bao gồm “sử dụng riêng” và “sử dụng chung” với người khác. Vậy hai hình thức sử dụng chung và sử dụng riêng là gì và chúng có gì khác nhau? Hãy cùng tham khảo bài viết dưới đây để được giải đáp thắc mắc liên quan đến hai hình thức này nhé.

Hình thức sử dụng đất chung, sử dụng đất riêng là gì?

1. Hình thức sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Khoản 16 điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy đình " . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

1. Thửa đất số:.

2. Tờ bản đồ số:

3. Địa chỉ thửa đất

4. Diện tích:

6. Mục đích sử dụng đất được ghi theo quy định sau:

7. Thời hạn sử dụng đất

8. Nguồn gốc sử dụng

Theo quy định tại khoản 5 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

a) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng;

b) Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng;

c) Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: "Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2".

2. Các quy định về đất sử dụng chung, sử dụng riêng được ghi trong sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì hình thức sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận được ghi như sau:

- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi "Sử dụng riêng" vào mục hình thức sử dụng.

- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung" vào mục hình thức sử dụng.

- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Ví dụ: Sử dụng riêng: Đất ở 150m2, đất trồng cây lâu năm 200m2; Sử dụng chung: Đất ở 60m2, đất trồng cây hàng năm 180m2.

3.  Phân biệt đất sử dụng chung và đất sử dụng riêng?

           Hình thức sử dụng đất chung và sử dụng đất riêng trên sổ đỏ là ai có quyền sử dụng đất và quyền quyết định khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

           Trường hợp “sử dụng riêng” thì người sử dụng đất có toàn quyền quyết định, “sử dụng chung” phải có sự thỏa thuận trước khi người sử dụng đất thực hiện các quyền.

4. Mua đất có hình thức sử dụng chung và sử dụng riêng

Hình thức sử dụng đất chung, sử dụng đất riêng là gì?

Trường hợp 1: Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Hộ gia đình

Căn cứ theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung, việc định đoạt được quy định như sau:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Luật Đất đai năm 2013 có quy định về sử dụng đất của hộ gia đình , theo đó hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ về huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật về hôn nhân và gia đình, họ đang sống chung. và có quyền sử dụng đất chung đối với mảnh đất đó tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này diện tích sử dụng đất, nhà ở có hình thức sử dụng chung, do đó quyền quyết định của tất cả thành viên thuộc hộ gia đình. Do đó, căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần nếu muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

- Trường hợp quyền sử dụng đất sử dụng chung thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Do đó, trong trường hợp này khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, bên bán cần tiến hành thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa. Trường hợp chuyển nhượng cần có văn bản thoả thuận của những người trong cùng hộ gia đình.

Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng

Nếu có đủ căn cứ chứng minh nhà ở không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng và các quyền khác theo quy định tại điều 167 Luật Đất đai 2013.

5. Mục đích sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ như thế nào?

Khoản 6 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về mục đích sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ cụ thể như sau:

- Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

+ Nhóm đất nông nghiệp gồm: "Đất chuyên trồng lúa nước", "Đất trồng lúa nước còn lại", "Đất trồng lúa nương", "Đất trồng cây hàng năm khác", "Đất trồng cây lâu năm", "Đất rừng sản xuất", "Đất rừng phòng hộ", "Đất rừng đặc dụng", "Đất nuôi trồng thủy sản", "Đất làm muối", "Đất nông nghiệp khác";

+ Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: "Đất ở tại nông thôn", "Đất ở tại đô thị", "Đất xây dựng trụ sở cơ quan", "Đất quốc phòng", "Đất an ninh", "Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp", "Đất xây dựng cơ sở văn hóa", "Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội", "Đất xây dựng cơ sở y tế", "Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo", "Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao", "Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ", "Đất xây dựng cơ sở ngoại giao", "Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác", "Đất khu công nghiệp", "Đất cụm công nghiệp", "Đất khu chế xuất", "Đất thương mại, dịch vụ", "Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp", "Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản", "Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm", "Đất giao thông", "Đất thủy lợi", "Đất có di tích lịch sử - văn hóa", "Đất có danh lam thắng cảnh", "Đất sinh hoạt cộng đồng", "Đất khu vui chơi, giải trí công cộng", "Đất công trình năng lượng", "Đất công trình bưu chính, viễn thông", "Đất chợ", "Đất bãi thải, xử lý chất thải", "Đất công trình công cộng khác", "Đất cơ sở tôn giáo", "Đất cơ sở tín ngưỡng", "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa" hoặc "Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà hỏa táng" hoặc "Đất làm nhà tang lễ", "Đất có mặt nước chuyên dùng", "Đất phi nông nghiệp khác";

- Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất vào nhiều mục đích quy định tại Điểm a Khoản này thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó.

Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi "(là chính)";

- Trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng, có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, trong đó mỗi người sử dụng đất vào một mục đích nhất định thì Giấy chứng nhận cấp cho từng người phải ghi mục đích sử dụng đất của người đó và ghi chú thích "thửa đất còn sử dụng vào mục đích... (ghi mục đích sử dụng đất khác còn lại) của người khác" vào điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận;

- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi "Đất ở" và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo;

- Việc xác định mục đích sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

6. Chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất thuộc sở hữu chung

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Điều 207 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung theo đó : “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản, được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất”.

·   Sở hữu chung theo phần  theo quy định tại điều 209 Bộ luật dân sự 2015 là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trườn hợp có thỏa thuận khác.

·   Sở hữu chung hợp nhất theo quy định tại điều 210 Bộ luật dân sự 2015 là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Một số hình thức sở hữu chung hơp nhất mà Bộ luật dân sự 2015 quy định là sở hữu chung của cộng đồng, sở hữu chung của vợ chồng…

Như vậy, dựa theo các điều luật trên, vợ chồng anh và vợ chồng A cùng đứng tên đồng sở hữu đối với 1 thửa đất, đây là hình thức sở hữu chung theo phần, 2 bên có thể xác định phần đóng góp của mình trong đó. Tài sản chung là quyền sử dụng đất có thể được phân chia căn cứ vào khoản 1 điều 219 Bộ luật dân sự 2015: “1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhóm người là đồng sở hữu đối với quyền sử dụng một thửa đất, do quan hệ sở hữu chung nên ngoài các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, họ còn có những quyền và nghĩa vụ khác. Theo quy định tại Khoản 2 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”