Đất ở nông thôn hiện nay chiếm phần lớn và đóng góp rất nhiều vào giá trị tài sản đất đai và đem lại nhiều giá trị kinh tế. Việc thẩm định giá đất ở nông thôn là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại đất theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Vậy đất ở nông thôn là gì ? Cách định giá đất nông thôn theo đúng quy định pháp luật ra sao ? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của tailieumoi.vn để được giải đáp về việc thẩm định giá đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn là gì ? Cách định giá đất nông thôn theo đúng quy định pháp luật

1. Đất ở nông thôn là gì?

Theo phân loại đất đai tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống và đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Trong đó, theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, đất ở nông thôn được ký hiệu là ONT, đất này bao gồm:

·       Đất ở tại nông thôn do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng.

·       Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống.

·       Đất thuộc khu dân cư ở nông thôn dùng để xây ao, vườn, chuồng trại.

Đất ở nông thôn thuộc khu dân cư nông thôn sử dụng để xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống. Ngoài ra đất này còn gồm ao, vườn, chuồng trại nằm trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Bên cạnh đó, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về cách xác định đất ở tại nông thôn dựa vào phạm vi địa giới hành chính như sau:

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.

2. Thời hạn sử dụng đất ở nông thôn

Theo khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 143 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất ở nông thôn và hạn mức đất ở nông thôn như sau:

– Về thời hạn sử dụng đất ở nông thôn:

Thời hạn sử dụng đất ONT được xác định tùy theo quy định và định hướng quy hoạch của từng tỉnh, thành phố.

– Hạn mức đất ở nông thôn:

·       Hạn mức đất là diện tích đất ở nông thôn tối đa mà cá nhân, hộ gia đình được phép sử dụng do được Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang, nhằm khống chế diện tích đất được phép giao và tránh hiện tượng giao đất một cách tùy tiện với diện tích lớn.

·       Hạn mức đất ở nông thôn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ trên tình hình quỹ đất tại địa phương, kết hợp với quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp với điều kiện và tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương.

3. Định giá đất là gì?

Căn cứ theo tính chất và mục đích thực hiện, có thể định nghĩa định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của mảnh đất (hay còn gọi là giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 thì việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

4. Các phương pháp định giá đất theo pháp luật đất đai

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có 05 phương pháp định giá đất như sau:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

* Phương pháp chiết trừ: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

* Phương pháp thu nhập:

Đây là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

* Phương pháp thặng dư: Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

* Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Đây là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

5.  Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Đất ở nông thôn là gì ? Cách định giá đất nông thôn theo đúng quy định pháp luật

Để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

6. Các bước tiến hành thẩm định giá

Về trình tự, các bước tiến hành thẩm định giá đất đai chia thành các bước cụ thể sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về thửa đất cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

·       Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của thửa đất cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

·       Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật và đặc điểm thị trường của bất động sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của bất động sản.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

·       Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

·       Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến thửa đất thẩm định giá.

·       Tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: vị trí, chiều rộng đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống, kích thước mặt tiền…

Bước 4. Phân tích thông tin.

·       Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến thửa đất thẩm định giá và các thửa đất so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng.

Bước 5. Xác định giá trị đất đai cần thẩm định giá.

·       Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

·       Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

·       Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá:

·       Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

·       Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật

7. Khung giá đất ở tại nông thôn hiện tại là bao nhiêu?

Khung giá đất ở tại nông thôn quy định tại Phụ lục IV Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, cụ thể như sau:

KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
(Ban hành kèm theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ)

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m²

8. Việc áp dụng khung giá đất được quy định như thế nào?

Tại Điều 5 Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, cụ thể như sau:

1. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất sau khi điều chỉnh theo quy định tại Khoản 2 Điều này.