Trong thời gian thuê nhà trọ, chẳng may làm hư hỏng nhà trọ thì phải làm sao? Ai sẽ là người có trách nhiệm xử lý và bồi thường thiệt hại khi xảy ra các trường hợp như bị nghẹt nước, tắc cống, hỏng trang thiết bị, nội thất, ....Tham khảo ngay bài viết dưới đây để tìm hiểu về vấn đề này.

Trách nhiệm người thuê nhà trọ khi làm hư hỏng nhà trọ được quy định ra sao?

1. Hợp đồng thuê nhà là gì ?

    Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng được thiết lập giữa hai bên, với mục đích là bên cho thuê chuyển giao quyền sử dụng một tài sản nhà cửa cho bên thuê trong một thời gian cụ thể, trong khi bên thuê phải trả tiền thuê tương ứng.
Hợp đồng thuê nhà có thể áp dụng cho việc thuê nhà ở hoặc thuê nhà để sử dụng cho các mục đích khác như kinh doanh, buôn bán, văn phòng, hoặc sản xuất. Việc thực hiện hợp đồng thuê nhà tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cùng với Luật nhà ở và các quy định khác liên quan đến pháp luật.
    Hợp đồng thuê nhà phải gồm các yếu tố cần thiết như: thời hạn thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện sử dụng tài sản, phương thức thanh toán, và các điều khoản khác mà các bên đồng ý theo quy định tại Điều 472 của Bộ luật Dân sự 2015.

2. Người thuê trọ có nghĩa vụ thế nào đối với nhà trọ mà mình thuê ?

   Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”

    Điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.”

    Căn cứ quy định nêu trên, người thuê trọ cần có những nghĩa vụ đối với nhà trọ mà mình thuê như sau:
- Bảo quản nhà trọ mà mình đã thuê, nếu trong quá trình ở mà làm hư hại đến các trang thiết bị, vật tư của trọ thì phải bồi thường. Đối với những hao mòn tự nhiên của nhà trọ thì bên thuê không phải chịu trách nhiệm trong quá trình thuê trọ.
- Bên thuê nhà trọ có thể tu sửa lại nhà trọ nếu như được bên cho thuê nhà trọ đồng ý. Nếu việc tu sửa làm tăng giá trị của nhà trọ thì có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán phần việc đó với chi phí hợp lý.

3. Người thuê trọ có quyền gì đối với nhà trọ mình thuê?

• Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
    Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê là một quyền quan trọng mà bên thuê tài sản có được theo quy định của Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, bên cho thuê phải đảm bảo rằng tài sản thuê được duy trì trong trạng thái như đã thỏa thuận ban đầu và phù hợp với mục đích sử dụng trong suốt thời gian thuê.
Bên cho thuê cũng có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng hoặc khuyết điểm của tài sản thuê, trừ trường hợp những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán, bên thuê phải tự chịu trách nhiệm sửa chữa.
     Trong trường hợp tài sản thuê mất giá trị sử dụng mà không phải lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một số biện pháp để khắc phục tình trạng này. Các biện pháp có thể bao gồm sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, hoặc thậm chí đòi hỏi bên cho thuê cung cấp một tài sản khác thay thế hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều này áp dụng trong trường hợp tài sản thuê có khuyết điểm mà bên thuê không biết trước hoặc không thể sửa chữa được, làm mục đích sử dụng không thể đạt được.
Nếu bên cho thuê đã được thông báo về các hư hỏng hoặc khuyết điểm nhưng không tiến hành sửa chữa hoặc không thực hiện sửa chữa kịp thời, bên thuê có quyền tự mình tiến hành sửa chữa với một khoản chi phí hợp lý. Tuy nhiên, bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê về việc sửa chữa và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí liên quan đến việc sửa chữa này.
•  Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho người thuê nhà
    Căn cứ theo Khoản 1 Điều 478 của Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có trách nhiệm đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê nhà. Bên cho thuê phải đảm bảo rằng người thuê nhà có quyền sử dụng tài sản mà họ thuê một cách ổn định và không bị gặp rủi ro hay gián đoạn không đáng có.
Quyền sử dụng tài sản được đảm bảo cho người thuê nhà là một yếu tố quan trọng trong hợp đồng thuê nhà. Bên thuê cần có sự tự do và an ninh trong việc sử dụng tài sản được cho thuê. Điều này bao gồm việc sử dụng tài sản một cách thông thường và không bị can thiệp trái phép từ bên cho thuê.
• Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của người thuê nhà
    Theo Khoản 2 Điều 478 của Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu tài sản được thuê và người thuê không thể sử dụng tài sản một cách ổn định, người thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương. Đồng thời, người thuê cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ bên cho thuê.
    Có thể hiểu là nếu có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản được thuê và người thuê không thể sử dụng tài sản một cách ổn định, họ có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không cần sự đồng ý từ bên cho thuê. Bên thuê cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc không thể sử dụng tài sản thuê một cách ổn định gây ra.
Quyền tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê của người thuê nhà
    Theo Khoản 2 Điều 479 của Bộ luật Dân sự 2015, người thuê nhà có quyền tu sửa và làm tăng giá trị của tài sản thuê, miễn là bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí hợp lý liên quan.
Quyền tu sửa và nâng cấp tài sản thuê cho phép người thuê nhà cải thiện và tăng giá trị của tài sản mà họ thuê. Tuy nhiên, việc tu sửa và nâng cấp này phải được sự đồng ý từ bên cho thuê và người thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê chi trả các chi phí hợp lý liên quan đến việc tu sửa và nâng cấp đó.

4. Nhà thuê bị nghẹt nước, tắc cống thì trách nhiệm xử lý thuộc về ai?

    Không ít sinh viên, người đi thuê gặp tình trạng nhà thuê bị nghẹt nước, tắc cống trong quá trình sử dụng khi đang trong thời gian thuê trọ. Vậy khi xảy ra tình trạng này thì trách nhiệm xử lý thuộc về ai ?
    Để xác định được chính xác người cần chịu trách nhiệm xử lý khi nhà thuê bị nghẹt nước, tắc cống thì cần quan tâm vào nguyên nhân và thời điểm xảy ra tình trạng này và quy định trong hợp đồng cho thuê đã ký giữa bên thuê và bên cho thuê. Trường hợp người cho thuê trọ làm nghẹt nước, tắc cống trong quá trình thuê nhà trọ và trước đó trong quá trình nhận bàn giao nhà trọ từ người cho thuê trước mà đã kiểm tra không xảy ra tình trạng nghẹt nước, tắc cống và trong hợp đồng cho thuê nhà không có điều khoản quy định về việc bên cho thuê chịu trách nhiệm đối với việc bên thuê làm hư hỏng trang thiết bị của nhà trọ thì bên thuê phải chịu trách nhiệm hoàn toàn, chi trả chi phí và tu sửa.       

    Trường hợp người thuê trọ và bên cho thuê có thỏa thuận khác hoặc trong quá trình bàn giao nhà phát hiện tình trạng này tuy nhiên trong quá trình sự dụng sự cố nghẹt nước, tắc cống vẫn diễn ra thì bên thuê trọ cần báo ngay với bên cho thuê để kịp thời xử lý. Trong trường hợp này, hai bên có thể tự thỏa thuận về chi phí và cách thức giải quyết. Do đó, người thuê trọ cần lưu ý kiểm tra kỹ tất cả các trang thiết bị trước khi nhận bàn giao phòng trọ để tránh những tổn thất không đáng có. Về phía chủ nhà, cần phải trao đổi rõ ràng với người thuê và lập hợp đồng thuê chi tiết. Khi tất cả các bên hiểu những yêu cầu và nguyên tắc được quy định trong các điều khoản, các vấn đề về sửa chữa và bảo trì sẽ dễ dàng được giải quyết.
    Căn cứ theo quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng
1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.
4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Theo như quy định trên, nếu bên thuê làm hư hỏng nhà trọ thì sẽ phải bồi thường thiệt hại cho những hư hỏng đó nếu do lỗi của mình gây ra.”

    Căn cứ theo Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại như sau:

“Nguyên tắc bồi thường thiệt hại
1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.
4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.”

     Theo đó, căn cứ vào thiệt hại cho căn nhà thuê trên thực tế, bên cho thuê có thể thoả thuận với bên thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại, phương thức bồi thường.

5. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết bồi thường thiệt hại do người thuê nhà trọ gây ra?

    Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“ Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;
b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;
c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.”

   Điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ
1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;”

    Do đó, Toà án cấp huyện nơi cư trú của người phải bồi thường thiệt hại là cơ quan có thẩm quyền giải quyết bồi thường thiệt hại do người thuê nhà trọ gây ra.

6. Không đăng ký tạm trú, người thuê trọ hay chủ trọ bị phạt?

     Theo quy định tại Khoan 9 Điều 2 Luật Cư trú 2020 thì nơi tạm trú là nơi công dân sinh sống trong một khoảng thời gian nhất định ngoài nơi thường trú và đã được đăng ký tạm trú.
    Do đó, tạm trú là việc công dân sinh sống ở một nơi trong một khoảng thời gian nhất định ngoài nơi thường trú và đã được đăng ký tạm trú.
Đăng ký tạm trú thuộc trường hợp đăng ký cư trú theo quy định của pháp luật. Đăng ký cư trú là việc thực hiện thủ tục đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú, khai báo tạm vắng; thông báo lưu trú và khai báo thông tin, điều chỉnh thông tin về cư trú theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Luật Cư trú 2020.
    Khi đi thuê trọ thì chủ nhà trọ thường là người chủ động liên hệ để đăng ký tạm trú cho người đi thuê trọ do những người chủ nhà trọ thường sẽ quen thuộc với cơ quan công an địa phương khu vực đó.
    Theo khoản 1 Điều 27 Luật Cư trú năm 2020 thì việc đăng ký tạm trú do người đi thuê trọ (từ 30 ngày trở lên) thực hiện chứ không nhất thiết phải là chủ trọ.
    Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định 144/2021 quy định vi phạm về đăng ký và quản lý cư trú. Người thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây sẽ bị phạt tiền từ 500.000 - 1.000.000 đồng, cụ thể:
- Không thực hiện đúng quy định về đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú, xóa đăng ký thường trú, xóa đăng ký tạm trú, tách hộ hoặc điều chỉnh thông tin về cư trú trong Cơ sở dữ liệu về cư trú;
- Không thực hiện đúng quy định về thông báo lưu trú, khai báo tạm vắng.
Do đó, cả chủ nhà trọ và người thuê trọ đều phải có trách nhiệm đăng ký tạm trú khi có sự thay đổi về cư trú. Nếu không đăng ký tạm trú có thể chủ trọ hoặc người thuê trọ sẽ bị phạt tiền từ 500.000 - 1.000.000 đồng theo quy định trên.

    Mong rằng với những thông tin pháp luật trên sẽ giúp bạn đọc giải đáp được các thắc mắc hàng ngày. Theo dõi Tailieumoi để liên tục cập nhập thêm nhiều kiến thức pháp lý hữu ích nhé.